※冒頭の画像は本文とは（あまり）関係ありません。
「まちづくり」という言葉は曖昧で掴みどころがなく、私たちも明確に定義をすることなく、「まちづくりのNPO」として活動しています。厳密な定義をしようとは思いませんが、私個人は「まちづくり」を「地域を居心地よくすること」くらいのニュアンスでとらえています。
さて、居心地、という場合、住みやすさ、遊びやすさ、働きやすさ、学びやすさなど、色々な要素が含まれますが、最近発表された2つのランキング、大東建託株式会社「いい部屋ネット 街の住みここちランキング２０２２＜千葉県版＞」と、三菱UFJ不動産販売株式会社「自治体別住みよさランキング」を眺めながら、「住む場所」としての市川市について考えてみることにします。
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2つのランキングの違い
本稿で取り上げる大東建託の「住みここち」と三菱UFJ不動産販売の「住みよさ」という2つのランキングですが、前者はアンケート調査に基づくランキングで、後者は政府統計データなどに基づくランキングです。換言すれば、次の通りです。
- 大東建託の「住みここちランキング」は住んでいる人の主観によるもの
- 三菱UFJ不動産販売の「住みよさランキング」は客観的なデータによるもの
なお、大東建託が発表したランキングのうち、本稿では千葉県の自治体別の「住みここちランキング」を紹介しますが、これ以外にも、駅の「住みここちランキング」、自治体の「住みたい街ランキング」、駅の「住みたい街ランキング」があります。興味のある人は是非チェックしてみてください。
大東建託株式会社ニュースリリース
「街の住みここち ＆ 住みたい街ランキング２０２２<千葉県版＞」（2022年5月18日）
https://www.kentaku.co.jp/miraiken/market/pdf/research/sumicoco/release_sumicoco2022_chiba_20220518.pdf
それでは、大東建託、三菱UFJ不動産販売の順に、千葉県の自治体別ランキングを確認していきましょう。千葉県の自治体の中で、市川市は「住む場所」として、どのあたりに位置するのでしょうか。
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大東建託株式会社「いい部屋ネット 街の住みここちランキング２０２２＜千葉県版＞」
先述の通り、このランキングは実際にその街（自治体）に住んでいる人を対象に、インターネット調査（アンケート調査）で聴取した結果を集計して作成した、居住者の主観によるものです。調査概要は次の通りです。
＜調査概要＞
- 調査方法：マクロミルによるインターネット調査。
- 集計対象者：千葉県居住の20歳以上の男女、2019年～2022年合計32,485名。
- 調査期間：2022年3月8日（火）～3月29日（火）（n=9,227）、2021年3月17日（水）～3月30日（火）（n=9,892）、2020年3月17日（火）～4月3日（金）（n=7,981）、2019年3月26日（火）～4月8日（月）：（n=5,385）
- 住みここちランキング：現在居住している街についての「全体としての現在の地域の評価（大変満足：100点 満足：75点 どちらでもない：50点 不満：25点 大変不満：0点）」の平均値を評点として作成。
- 偏差値：評点の平均値が50になるように正規化し、評点の数値が平均値からどの程度隔たっているのかを示したもの。
- 調査項目：59の質問項目は注釈に掲載※1。
情報出所：大東建託株式会社ニュースリリース、「街の住みここち ＆ 住みたい街ランキング２０２２＜千葉県版＞」（2022年5月18日）、https://www.kentaku.co.jp/miraiken/market/pdf/research/sumicoco/release_sumicoco2022_chiba_20220518.pdf、2022年8月7日閲覧
それでは、千葉県の居住者視点の、主観的にみた自治体の住みここちを、評点化し、偏差値を算出して作成したランキングを見てみましょう。ここでは、トップ20を掲載します。
市川市の住みここちランキングは千葉県の自治体の中で10位となっています。前年の9位から1つ順位を落としています（成田市が1つ順位を上げて9位になっています）。10位の市川市と7位の千葉市稲毛区は評点差が1.0と僅差で、11位の白井市、12位の船橋市との評点差も1.0以内と僅差です。順位そのものに大きな意味があるわけではありませんが、来年、7位にランクアップする可能性もあれば、12位にランクダウンする可能性も低くはないと思います（もちろん6位以上、13位以下になる可能性もありますが）。
上位の評点、偏差値をみると、1位の浦安市と2位の印西市が3位以下に大きな差をつけて突出した存在であることがわかります。
大東建託では「住みここちに関する59項目の設問」の因子分析から得られた8つの要素別にランキングを作成しています。ニュースリリースでは、主な因子の評価が高い自治体について、次のように説明しています。
・「生活利便性」因子では、駅前に大規模商業施設のある街（浦安市、印西市、千葉市美浜区、流山市）の評価が良く、「街の住みここち（自治体）ランキング」でもトップ４に選ばれている自治体です。
出所：大東建託株式会社ニュースリリース、「街の住みここち ＆ 住みたい街ランキング２０２２＜千葉県版＞」（2022年5月18日）、https://www.kentaku.co.jp/miraiken/market/pdf/research/sumicoco/release_sumicoco2022_chiba_20220518.pdf、2022年8月7日閲覧
・「行政サービス」因子で上位４位の街は、昨年とまったく同じ順位（浦安市、印西市、成田市、千葉市美浜区）となっています。
・「物価家賃」因子では、郡部にある町村（印旛郡酒々井町、長生郡長生村、山武郡横芝光町）の評価が高くなっています。
・「防災」因子では、成田ニュータウンや千葉ニュータウンなどの新興住宅地が多い印旗地域（印西市、白井市、佐倉市、成田市など）の評価が高くなっています。
次に、市川市および近隣の自治体である浦安市、船橋市、松戸市について、8つの要素（因子）の県内順位を見比べてみます。
市川市は「生活利便性」と「交通利便性」が特に高く、「行政サービス」と「親しみやすさ」の評価も高いですね。他方で、表中で「－」となっている「静けさ治安」、「物価家賃」、「自然観光」、「防災」は偏差値50未満と評価が低いです。
個人的に、「奥市川」と呼ばれることのある国府台などのエリアには豊かな自然が残っていますし（野生のホタルが生息する場所もあります）、南部でも江戸川放水路や三番瀬には様々な生き物がいるという点を考えると、市川市民が市川の「自然」をあまり評価していないのは、「知らない」ことが大きいのではないか、と思います。
また、行徳の徳願寺をはじめとする寺町、真間弘法寺および参道、中山法華経寺と参道、そして葛飾八幡宮といった観光地もありますが、市川市民がこれらの観光資源を評価していない、ということから、やはり「知らない」人が多いのではないか、という仮説を立てたくなりますね。
市川市民に関する仮説
・市川市に豊かな自然があることを知らない市川市民が多い
・市川市に歴史ある観光資源があることを知らない市川市民が多い
今、「自然が/観光資源があることを知らない」と書きましたが、存在は耳にしたことがあるものの、行ったことがない、または、子どもの頃に遠足で行って以来、長らく行っていないという人も多いと思うのです（例えば私のように！）。
なお、市川市の「自然観光」因子のスコアが低いことは、回答者（市川市に居住する人）の、「海や川、山などの自然の充実度」、「有名観光地や景勝地などの充実度」、「歴史、伝統」の3つの質問に対する評価が低いことを意味します。
「防災」と「静けさ治安」の評価が低いことは、「住宅環境」としての「安全性」が低いという市民の評価を表しており、これらについては主に行政による対応が求められる（行政による対応に期待している市民が多いはず）と言えるでしょう。フリースタイル市川でも、「防災」にまつわる企画を検討中です（その名も「防災キャンプアカデミー」）。
市川市の「防災」因子のスコアが低いことは、回答者（市川市に居住する人）の、「津波の心配のなさ」、「地盤の心配のなさ」、「密集地火災の心配のなさ」に対する評価が低いことを、「静かさ治安」因子のスコアが低いのは、回答者（市川市に居住する人）の、「騒音や騒々しさのなさ」、「閑静さ」、「治安の良さ」、「道路の混雑度合い」、「パチンコ屋やギャンブル施設がない」、「町並みの綺麗さ」、「電車・バスの混雑度合い」に対する評価が低いことを意味します。
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三菱UFJ不動産販売株式会社「自治体別住みよさランキング」
続いて、政府統計データや東洋経済のデータなど、定量的なデータを用いて作成された、三菱UFJ不動産販売による自治体別の「住みよさ」のランキングを見てみます。
ランキングの作成方法は、以下の通りです。
＜住みよさランキングの算出方法＞
■ランキングの対象
2022年6月時点で、全国にある市と特別区（東京 23 区）が対象。特別区のうち、千代田区、中央区、港区の3区は対象から除外しており、812 市区を対象としています。
■算出指標
「安心度」、「利便度」、「快適度」、「富裕度」の 4つの視点から、20 のデータを用いて算出しています※2。
■算出方法
各指標について、平均値を 50 とする偏差値を算出。すべての指標の偏差値を平均したものを「総合評価」としています。また、「安心度」「利便度」「快適度」「富裕度」の部門ごとの平均偏差値での順位づけを行っています。偏差値は、特異数値による過度の影響を避けるため、各指標の最高を70、最低を30 に調整しており、注釈2の末尾に※を付した指標（⑤、⑥、⑫）は、小→大の順に算出しています。
情報出所：三菱UFJ不動産販売株式会社Webサイト、「住みよさランキングの算出方法」、https://www.sumai1.com/assets/pdf/useful/townranking/townranking-calculation.pdf、2022年8月7日閲覧
ランキングの算出に用いられている20のデータの多くは、2020年～2022年に公表されたものですので、直近の各自治体の「住みよさ」を客観的に表すランキングになっていると言えるでしょう。千葉県の自治体別住みよさランキングは次の通りです。
上の表は、千葉県内の37自治体を対象として作成された「住みよさ」のランキングをもとに、上位20自治体の順位と偏差値を掲載したものです。
居住者へのアンケート調査をもとに作成された大東建託の「住みここちランキング」（主観に基づくランキング）とはかなり異なる結果ですね（2つのランキングの差は後で確認します）。とは言え、市川市は、主観評価による順位（10位）と客観評価によるこの順位（15位）の差は大きくはありません。
市川市は、客観評価による順位が15位と、千葉県の37自治体の中では「中の上」あたりに位置していますが、偏差値は50を下回っており、全国812の自治体の中では、470位と、「中の中」ないし「中の下」に位置しています。
次に、市川市および近隣の自治体である浦安市、船橋市、松戸市について、総合評価と4つの視点の県内順位と全国順位を見比べてみます。
これら4市の中では、市川市は総合評価が最も低いわけですが、「利便度」と「快適度」の2つの指標が他3市より低い順位となっています。
なお、「利便度」が低いということは、「人口当たり小売販売額」、「人口当たり大規模小売店店舗面積」、「可住地面積当たり飲食料品小売事業所数」、「人口当たり飲食店数」の各指標の偏差値が低いということを、「快適度」が低いということは、「転出入人口比率」、「水道料金」、「汚水処理人口普及率」、「気候（月平均最高・最低気温、日照時間、最深積雪）」、「都市計画区域人口当たり都市公園面積」の各指標の偏差値が低いということを意味します。
これは私の考察ですが、「利便度」には、鉄道網が発達していることなどによる交通利便性は含まれておらず、「快適度」には、都市公園面積は含まれているものの、緑地面積は考慮されていない、ということを考えると、市川市の「住みよさ」を評価する上では、この評価指標は必ずしも十分ではないと思います。
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2つの住みやすさランキングの比較（客観vs主観）
上で、2つの住みやすさランキングを確認しました。市川市は千葉県の自治体の中で突出した存在ではないことがわかりました。続いて、2つのランキングを照らし合わせて相違点をみていきましょう。
統計データなどによる客観評価（三菱UFJ）と居住者の主観による評価（大東建託）の両ランキングとも、10位以内の自治体は、千葉市を含めて6つあります。
＜客観評価と主観評価がいずれも10位以内の自治体（千葉県）＞
- 印西市
- 成田市
- 習志野市
- 柏市
- 流山市
- 千葉市（美浜区、緑区、稲毛区）
生活者調査でどのような質問をして主観的に評価してもらうか、また、どのようなデータを用いて客観的な自治体評価を作成するか、それら自体が研究テーマになりうるような、難しい問題ではありますが、今回確認した2つのランキングで、いずれも上位だったのは、印西市をはじめとする上の市でした。残念ながら市川市はこのグループには属していません。印西市、流山市は、都市インフラの整備が進み、近年開発された住宅街は自然環境にも近いなど、真に「住みやすい」自治体なのだろうと思います。
次に、統計データなどによる客観評価（三菱UFJ）と居住者の主観による評価（大東建託）のランキングのいずれかで20位以内にランクインした自治体のうち、順位差が大きい自治体を確認してみます。なお、主観による評価（大東建託）が29位以下の場合、簡便のためにすべて29位として順位差を計算しました。ここでは、順位の差が10以上の自治体を確認します。
＜客観評価による順位が主観評価による順位より10以上高い自治体（千葉県）＞
- 袖ケ浦市
- 四街道市
- 木更津市
- 館山市
- 富津市
- 野田市
これらの市は、居住者本人はさほどその自治体を評価していないものの、今回の分析で三菱UFJ不動産販売が用いた統計データでみると、高いスコアを有しており、不動産業界では「ポテンシャルの高い自治体」と見なされうると思います。
＜主観評価による順位が客観評価による順位より10以上高い自治体（千葉県）＞
- 浦安市
シティ・プライドと呼びうるようなもの、地元への帰属意識、愛着というべきものが非常に高い自治体が浦安市です。主観評価によるランキングは、市川市は10位で、浦安市には及びません。
浦安には「浦安に住みたい！」という人気のローカルメディアがありますが、住んでいる人の多くが、「浦安に住み続けたい！」と思っているのではないでしょうか。
浦安市の取り組みに学び、「住んでいる人が市川市を好きになる」ような動きを、行政に期待しつつ、フリースタイル市川でもしていきたいと思います。
なお、市川市は、
＜客観評価と主観評価がいずれも10位以内の自治体＞
＜客観評価による順位が主観評価による順位より10以上高い自治体＞
＜主観評価による順位が客観評価による順位より10以上高い自治体＞
の、どれにも該当していません。
市川市は、千葉県の中では、
＜客観評価と主観評価がいずれも「そこそこ」の自治体＞
といったところですね。
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（参考）森記念財団都市戦略研究所「日本の都市特性評価2022年版」
先日、森記念財団都市戦略研究所が「日本の都市特性評価2022年版」を発表しました。このレポートには、「住みさ」「住みここち」に関連する分野の評価も掲載されていますが（「生活・居住」）、他のいくつかの分野の評価も掲載されています。
https://www.mori-m-foundation.or.jp/pdf/jpc2022_summary.pdf
※スコア算出方法などはレポート（pdfファイル）でご確認ください。
「都市特性評価」の、東京23区除く138都市の合計スコアや各分野のスコアを確認しました。
市川市の順位が80位以内の分野は以下の通りです。
- 経済・ビジネス 31位
- 交通・アクセス 38位
- 研究・開発 69位 ←ギリギリ上位50％
残念ながら、以下の分野は81位以下でした。
- 文化・交流
- 環境
- 生活・居住
- 合計スコア
「交通・アクセス」が38位と、「上の下」あたりに位置しているのに対し、「生活・居住」や「環境」がランク外（今回のレポートには80位までのランキングが掲載されています）なのは、ベッドタウンとして人口増加を続けてきた市川市が、居住環境の良さゆえに選ばれてきたというよりも、交通アクセスの良さで選ばれてきたことを示唆しています。
コロナ禍以降の在宅勤務化により、勤務地が東京都内の人も、必ずしも週5日、通勤する必要がなくなるとすれば、これからは、交通アクセスが高評価であっても、それが住む場所を選ぶ理由としては効きづらくなり（影響力が低下し）、相対的に、「生活・居住」や「環境」の良さが、住む場所の決定理由として重要になることが考えられます。
また、各アクターにとっての順位というものもこのレポートに掲載されています。
- 経営者 35位
- 従業者 63位
- シングル 80位
残念ながら、以下のアクターにとっては市川市は81位以下でした。
- ファミリー
- シニア
- 観光客
市川市は千葉県で最も「1世帯当たり人員」が少ない自治体で、「単独世帯(1人世帯)」が全世帯の約45%を占めます。詳しくは、『【コラム】人口と世帯からみる市川市の姿』をご覧ください。
森記念財団都市戦略研究所の「日本の都市特性評価」は、ひとつの分析結果であり、あくまでも参考情報ですが、市川市が「シングル(が過ごしやすい都市)」で80位というのは低いと感じました。138都市の中での80位なので、上から58％程度の位置で、「中の下」くらいの位置づけです。
今、「シングル」に言及しましたが、「ファミリー」、「シニア」にとっても市川市は相対的に過ごしづらい都市という位置づけになっていることを見過ごすわけにはいきません！
見過ごせないことではありますが、当初、書く予定のなかったこと（森記念財団都市戦略研究所「日本の都市特性評価2022年版」における市川市の評価）に触れたことで、記事がキジの尾を思わせる長さになってしまったことを、少し悔いています（〈雨はこの街に降り注ぐ／少しのリグレットと罪を包み込んで〉MY LITTLE LOVER「Hello,Again～昔からある場所～」※3（作詞：小林武史、作曲：藤井謙二 & 小林武史）より）。
というわけで、本稿は唐突ですが、ここで終了です。また近日中にお目にかかりましょう。
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〈注釈〉
※1：大東建託株式会社「街の住みここちランキング2022」作成のために行われたインターネット調査の調査項目は、以下の通りです。
＜生活利便性＞
デパート等の大規模商業施設の充実度
雑貨、花屋、カフェ等の充実度
おしゃれ・洗練さ
商店街の充実度
映画館・劇場等の娯楽施設の充実度
高級感・ステータス
新しいお店や商業施設等の街の活性度※
飲食店の充実度
再開発などの将来的な街の発展性
ランドマークや話題のスポットへの近さ
賑わい
博物館や美術館などの文化施設の充実度※
深夜営業の店の充実度
スクール・習い事施設の充実度
バーや居酒屋など飲み屋の充実度
新しいことへの住民の柔軟性※
フィットネスなどスポーツ施設の充実度
ファミレス、コンビニ等の充実度
美容院、酒屋、薬局、書店等の充実度
行政による街の積極的なPR※
歩いて生活する良さ、歩行者への優しさ
スーパー・量販店等の充実度
不動産の資産価値の高さなど
外国人の多さなどの街の多様性※
郵便局や銀行(ATM)等の充実度
＜交通利便性＞
都心へのアクセスの良さ
幹線道路へのアクセスの良さ
高速道路へのアクセスの良さ
勤務先・通学先へのアクセスの良さ
ゴミ焼却場や産業廃棄物処理場等がない
＜行政サービス＞
保育園、児童館等の充実度
子ども医療費無料等の充実度
小中学校や塾の教育の充実度
介護施設やデイサービス等の充実度
図書館等の公共施設の充実度
介護保険料が安い等の行政サービスの充実度
病院等の医療機関の充実度
公園や緑地・緑道等の充実度
ゴミ収集の頻度の高さなど
＜静かさ治安＞
騒音や騒々しさのなさ
閑静さ
治安の良さ
道路の混雑度合い
パチンコ屋やギャンブル施設がない
町並みの綺麗さ
電車・バスの混雑度合い
＜防災＞
津波の心配のなさ
地盤の心配のなさ
密集地火災の心配のなさ
＜親しみやすさ＞
気取らない親しみやすさ
地元出身でない人のなじみやすさ
地域の繋がり
近所付き合いなどが煩わしくないこと
地域のイベントやお祭りなど
＜物価家賃＞
家賃や不動産価格の安さ
物価の安さ
＜自然観光＞
海や川、山などの自然の充実度
有名観光地や景勝地などの充実度
歴史、伝統
※は2022年度調査より追加されたもの。
出所：大東建託株式会社、「街の住みここちランキング2022・調査概要」、https://www.eheya.net/sumicoco/outline/index.html、2022年8月8日閲覧
※2：三菱UFJ不動産販売株式会社「自治体別住みよさランキング」の算出に用いられた20のデータおよび4つの視点は次の通りです。偏差値は、特異数値による過度の影響を避けるため、各指標の最高を70、最低を30 に調整しており、末尾に※を付した指標（⑤、⑥、⑫）は、小→大の順に算出しています。
＜安心度＞
①人口当たり病院・一般診療所病床数
②老年人口当たり介護老人福祉・保健施設定員数
③20～39歳女性人口当たり0～4歳児数
④子ども医療費助成（対象年齢・所得制限の有無）
⑤人口当たり刑法犯認知件数 ※
⑥人口当たり交通事故件数 ※
＜利便度＞
⑦人口当たり小売販売額
⑧人口当たり大規模小売店店舗面積
⑨可住地面積当たり飲食料品小売事業所数
⑩人口当たり飲食店数
＜快適度＞
⑪転出入人口比率
⑫水道料金 ※
⑬汚水処理人口普及率
⑭気候（月平均最高・最低気温、日照時間、最深積雪）
⑮都市計画区域人口当たり都市公園面積
＜富裕度＞
⑯財政力指数
⑰人口当たり法人市民税
⑱納税義務者１人当たり所得
⑲１住宅当たり延べ床面積
⑳住宅地平均地価
情報出所：三菱UFJ不動産販売株式会社Webサイト、「住みよさランキングの算出方法」、https://www.sumai1.com/assets/pdf/useful/townranking/townranking-calculation.pdf、2022年8月7日閲覧
※3：My Little Love の「Hello,Again～昔からある場所～」というソングの歌詞は、具体的な風景を描写しているように思えて、実際には、記憶の中の光景のように、曖昧な、輪郭のぼやけた世界が綴られていると思うのです。それでは、お聴きください。 My Little Loverで、「Hello, Again ～昔からある場所～」。
